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任澤平:從全球視角看如何破解中國房地產難題

2020-04-05 12:24 中國發展網
任澤平

摘要:在全球大視野和歷史維度下,作者抽絲剝繭,提出了“住房制度決定論”,即一國房地產市場的先天基因與所處環境共同決定了其市場表現,有什么樣的住房制度,就有什么樣的房地產市場。具體來說,住房制度既包括了深植于房地產市場的基因密碼,有土地制度、稅收制度、租賃和保障制度,也包括了孕育房地產市場的發展環境,特別是貨幣金融制度。

房地產對于國家和普通百姓的重要性毋庸置疑,它是財富的象征、經濟周期之母、金融危機的策源地、大類資產配置的核心,事關國計民生。住房制度則是國之重器,既包括了深植于房地產市場的基因密碼,也包括了孕育房地產市場的發展環境,共同決定了居民住房問題能否有效解決、房地產市場能否實現平穩發展。

當前,我國房地產市場發展存在較多問題,政策重短期調控而輕長效機制建設、住房金融政策多變、人地分離、房地產稅制面臨改革、住房租賃市場發展亟待規范等,破局之道在哪?

日前,恒大集團首席經濟學家任澤平、住房和城鄉建設部科技委房地產市場服務專業委員會委員夏磊合著的《全球房地產》由中信出版集團出版。這本書通過長期跟蹤、深入研究和仔細推敲,從住房制度的視角,試圖探析全球房地產市場背后運行的共性規律,并深入分析國際上最有代表性的經濟體,包括中國香港、德國、美國、日本、新加坡、英國等的房市成敗經驗和教訓,以資借鑒。

國際上,有的經濟體爆發了嚴重的房地產危機,不僅長期拖累本國經濟,甚至導致全球經濟金融危機爆發,日本和美國就是典型代表。日本歷史上曾發生兩次泡沫,第一次泡沫破滅后地價僅在1975年小幅下調后重回上漲通道,而第二次卻是日本陷入失去的二十年。日本房地產泡沫為何會破?同樣是泡沫,為何破滅后的結局迥然不同?

美國在2008年次貸危機爆發之前,曾經歷了長達60年的房地產大牛市,1945-2006年名義房價指數上漲了近24倍,直至泡沫破滅,房地產風險迅速傳導至金融市場,最終升級為全球性經濟危機。是什么造成了美國的房地產大牛市的繁榮與落幕?

作者一針見血地指出,房地產過度金融杠桿化是風險之源。以史為鑒,我國應該避免重蹈覆轍。

中國香港經濟高度繁榮,住房卻面臨困境。香港房價持續多年上漲,1980—2017年名義房價上漲近16倍,年均增長8%,2018年房價收入比接近48倍,位居世界主要城市前列。受高房價等影響,香港人均住房面積僅為16平方米。

我國內地房地產發展初期引進了很多中國香港的做法和模式,而英國住房制度又是中國香港房地產的啟蒙,兩個經濟體又都陷入高房價困境。作者認為,追本溯源,深入研究中國香港和英國住房制度,對改革內地住房制度,并解決一、二線城市高房價難題有重要意義。

那怎么才是一個運行良好的房地產市場呢?作者在書中說,理應有房價長期穩定、居民購房壓力小、居住質量高等特點,最典型的經濟體有德國和新加坡。德國的房價長期穩定,舉世贊嘆!1970-2017年德國的名義房價指數僅上漲2.3倍,年均增速只有1.8%,與通脹基本同步,在全球此起彼伏的房地產大泡沫中獨善其身。此外,德國55%的人口租房居住,是租賃需求與購房需求實現均衡發展的典范。

而新加坡作為“居者有其屋”的成功踐行者,住房自有率長期穩定在90%,形成了“廉租房—廉價組屋—改善型組屋—私人住宅”的階梯化供給體系,被公認為全世界解決住房問題最好的國家之一。

在全球大視野和歷史維度下,作者抽絲剝繭,提出了“住房制度決定論”,即一國房地產市場的先天基因與所處環境共同決定了其市場表現,有什么樣的住房制度,就有什么樣的房地產市場。具體來說,住房制度既包括了深植于房地產市場的基因密碼,有土地制度、稅收制度、租賃和保障制度,也包括了孕育房地產市場的發展環境,特別是貨幣金融制度。

鑒于此,本書重點落腳至中國實際。你所在的城市房價還會漲嗎?房子還能買嗎?房產稅會推出嗎?房地產到底有沒有泡沫?危機會爆發嗎?中國房地產市場平穩健康發展的康莊大道在哪?所有這些問題,都能在這本書中找到答案。

中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆、第十三屆全國政協常委、全國政協經濟委員會副主任楊偉民等讀過本書后,對書中建議的改革住房制度和建設長效管理調控機制的原則和方法,高度認可。

著名經濟學家、投資人管清友評價說:“《全球房地產》是一部很扎實的研究著作。這本書從住房制度角度解釋和分析了全球主要經濟體房地產市場的差異所在,并對中國房地產70年發展做了制度層面的深刻剖析。”

財經作家吳曉波說:“什么決定房地產市場?想讀懂全球和中國房地產的激蕩大歷史,看《全球房地產》是捷徑。”中國房地產業協會會長馮俊、中國房地產業協會常務理事丁祖昱也表示,這本書誠為決策者、從業者和購房投資者必備之“理論重器”。

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責任編輯:張洽棠

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